021-5679 7528 sdjf@idai365.com
Hot News / 热点新闻
2018 - 06 - 11
点击次数: 3029
警惕骗局!黑龙江8个“套路贷”犯罪团伙覆灭  近日,黑龙江省公安厅通报,大庆市公安局在两个月的时间内,梳理300余起案件案情、连续打掉8个“套路贷”犯罪团伙,抓获55名犯罪嫌疑人,涉案资金2500多万元,涉及受害群众300余人。那么这些犯罪团伙究竟使用了哪些套路,又是如何欺诈受害群众的呢?警惕骗局:虚假诉讼确认借贷关系  2015年10月末,黑龙江省大庆市居民客某在同事的引领下,来到了一个打着投资...
2018 - 08 - 12
点击次数: 159
昨日,银保监会官网发布《加强监管引领 打通货币政策传导机制 提高金融服务实体经济水平》的文章,文中称将按照党中央和国务院决策部署,坚持防范化解金融风险和服务实体经济相结合,通过推动机制创新、加大政策扶持、完善激励措施,畅通货币政策传导机制,增强银行保险机构服务实体经济的能力和意愿,提高金融资源配置效率,促进实体经济与金融良性循环。引导银行保险机构加大资金投放力度,保障实体经济有...
021-5652 8389
—————服务热线
13871530631@126.com
销售热线:021-5679 7528 
 
 
 
中国 · 上海 · 总部地址:上海徐汇区虹漕路88号越虹广场B座5楼F室
 
 

房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?

日期: 2018-08-08
来源: 306
idai无忧
306

房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?

封面题图|《临时同居》

 

今年上半年,全国出台的大大小小的楼市调控政策近 200 次。下半年,调控力度不松。过去两个月,有关部门继续释放楼市收紧信号,「房住不炒」是政策主基调。一线城市房价依旧坚挺,二线城市还在上涨,三四线城市房价已无上涨空间,拿小i房产所在地武汉来讲,16年小i三环边上买房才8000多一平,如今翻了一倍直奔1万5了,前段时间武汉某小区备案价99000一平,严守十万大关,短短2年间武汉房价已直线狂奔。但是小i纯属刚需,房价狂涨,除了心理舒适点感受到房产在升值外,没有得到任何的实惠,那么已购置房产的刚需一族面对房价暴涨有没有办法体会到房价上涨的经济利益呢?

 

近年来,人们对「炒房」这个词儿已经耳熟能详。但究竟什么是「炒房」?其实大多数人不甚了了。许多人认为,非自住目的地多套购房,在房价上涨后卖出去就是「炒房」。严格说,这种「炒」法只能算「初级班」。这里我们举例说明一点专业的「炒」法,利用这个例子来揭示「炒房」的秘密,同时也是阐述一点「最优化」决策的道理。

 

假定一个人花 100 万元买了一套房子。我们再假定这 100 万元购房款是三成首付,七成按揭,也就是说购房人自己只掏了 30 万元,另外从银行贷款 70 万元。大家记好这个假定的初始条件。咱们再假定,这个房子的价格涨到了 130 万元,而且没有悬念、没有疑义地,明天还会涨,后天还会涨,涨到 150 万元、160 万元、170 万元都非常可能。现在的问题是,这个房子应当卖掉呢,还是应当继续持有?

 

恐怕很多人都会想,既然房价肯定还会涨,当然应当继续持有啊。错了。应当卖掉。从最优化目标看,如果房价还会继续涨,就一定要卖掉。卖给谁呢?卖给你太太。130 万元价格卖给你太太,如果仍是三成首付、七成按揭,你太太就可以从银行贷款 91 万元。替你还掉银行的 70 万元贷款,你已经「套现」21 万元。如果房价真的继续涨,例如涨到 160 万元,再让你太太把这套房子卖回给你。同样是三成首付、七成按揭,你可以从银行贷款 112 万元。替你太太还掉银行的 91 万元贷款,你又「套现」21 万元。这时,你们两口子已经收回 42 万元,不仅最初投入的 30 万元全部收回,而且房子还在你们手上。这时,就是房价下跌也没关系。从 160 万元跌到 150 万,甚至 140 万元也无妨。140 万元卖掉,还掉银行 112 万元贷款,你仍再可收回 28 万元。

 

房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?

《北上广不相信眼泪》| 除了自住房子成为很多人投资获利的工具

 

有点意思吧?这还是保守的「炒」法呢。再说一个激进的「炒」法。

 

初始条件和上面的例子一样。100 万元买的房子,三成首付,七成按揭;房价涨到 130 万元了,预期房价仍将上涨。这时卖掉房子,收回 130 万元售房款;还掉银行 70 万元贷款,现在你手上还剩多少现金? 60 万元。上午卖下午买,再继续买一套房子。这次如果同样是三成首付、七成按揭,60 万元现金可以买多少钱的房子呢?很容易算,200 万元的房。

 

「最优化」的关键问题就在这里了。如果房价确定无疑地会继续上涨,那么持有 130 万元的房子和持有 200 万元的房子,哪个收益更大呢?这是任何人都能明白的显然答案。事情到此仍未结束。买了 200 万元的房子,我们仍然可以继续「炒」下去。假定房价真的又上涨了,例如涨 30%,涨到 260 万元,那么如法炮制再卖掉;这时用收回的 260 万元售房款还掉银行的 140 万元贷款,手持现金可达 120 万元。仍是上午卖下午就买,同样是三成首付、七成按揭的话,这次可以买 400 万元的房子。这个游戏继续做下去的话,可持有的房产会越来越大。我们不再推演下去。

 

这是一个理论化的最优「炒房」模型。当然,如果都能按照这样一个方式「炒」下去,人人都会很快成为亿万富翁。实际上这不可能。因为房价并非只是一个单边、匀速变化的过程。而且大家也会质疑,持有房子的过程中还有物业费、取暖费等成本,交易过程中还要有税费,贷款要付银行利息。更重要的是,上涨 30% 还要考虑时间周期,是 3 个月上涨 30% 还是 3 年上涨 30%,显然收益程度会大不一样。我们说的只是一个理论模型,真正的操作性模型,还需要按照上述这些因素设定很多修正系数,才能最后求出最优解。

 

房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?

《千王之王》|空手套白狼,不过如此

 

但这样一个理论模型具有很重要的意义。从中我们可以解读出房地产投资活动的很多秘密。

 

第一个秘密,不断放大地动用金融杠杆是资产规模和利润规模加速上升的关键。「炒」房的关键是动用金融杠杆,放大自己的资产增值能力。在我们的上述例子中,第一次购房贷款 70 万元,第二次购房贷款 140 万元,依此类推。如果离开金融杠杆,购房人完全依靠自有资金买房,其实是无所谓「炒」的。这里也就可以揭示一个重要的政策原理,只要截断贷款买房的金融杠杆,就可以有效地抑制为卖而买的投机性需求。

 

第二个秘密,在这个最优化模型中,购房人的资产规模、利润规模都是以 2 的 n 次方的几何级数在增长。大家可以再回味一下,第一次买 100 万元的房子,第二次买 200 万元的房子,第三次买 400 万元的房子,第四次就买 800 万元的房子了。这个 2 的 n 次方的几何级数在增长速率上有多厉害呢?

 

我们给大家一个参照系。一个围棋棋盘,横着 19 个格,竖着也是 19 个格,如果在第一个格子中放 1 粒米,第二个格子放 2 粒米,第三个格子放 4 粒米,依此类推,到最后一个格子时,我们得放多少粒米?说出来很吓人,全世界的粮食都放进去也不够。显然,不加节制地让房地产市场自由「炒作」,在任何国家都将是灾难。那时房价和需求将完全脱离实际上的住房资源总量与真实住房需求之间的对比关系房价就会在金融杠杆的推动下变成一场没有止境的资本游戏。

 

第三个秘密,动用金融杠杆的资产模型听起来很美,但人们经常忽略的一点是,在资产和利润以几何级数增长的同时,购房人的负债和风险也同样以几何级数的速率增长。这个迅速增大的负债和风险,只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力。如果市场中充斥着这样的疯狂炒作,那么这些超出购房人承受能力的负债和风险最终就要由社会的金融系统,甚至整个国民经济来承担。真正的房地产泡沫,其实就是社会信贷规模脱离住房真实需求为基础的合理规模时的过度负债风险。


那么刚需族实际能不能这么操作呢?首先一个问题就是很多房子都是按揭贷款买的,转卖需要什么手续呢?


首先,需要明确的一点就是,未还清贷款的房子是可以买卖的,但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证,因为二手房交易是以房产证为准的。


还未结清贷款的房子,若已经取得了房产证,可以通过以下三种方式转让。


转按揭即把个人住房出售或转让给第三人,并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式,流程如下:


1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

3、买方支付首付款;

4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款,并出具确认函;

5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款,并提交相关资料;

6、卖方向买方实际交付房屋;

7、银行复审通过后放款,向卖方的贷款银行账户划款;

8、卖方收到款项后,与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户,并将房屋抵押给买方的贷款银行;

9、买方的贷款银行将首付款支付给卖方。


第二,用买方的首付款缴清剩余贷款,即买方将首付款支付给卖方,一般为总成交额的30%至40%,卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,再进行下一步交易。


该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况,是当下二手房交易中应用多的方式,具体流程如下:


1、卖方向贷款银行申请提前还款;

2、卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款;

3、卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续;

4、银行贷后管理出具解押材料;

5、卖方前往担保公司办理相应手续(原先未签订担保协议的可不去);

6、卖方前往房屋所在不动产登记解押。


第三,利用银行贷款来缴清剩余贷款,若买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话,卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款,但前提是得有银行认可的抵押物。


如果符合条件,卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款,解除该房产的抵押,后促成交易。


那么问题来了,房屋抵押和过桥垫资哪家强?来找小i吧房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?房价涨了,刚需们除了庆幸还能得到什么?


别说我没告诉你怎么享受房价上涨的红利哈!!!

News / 推荐新闻 More
2018 - 06 - 11
警惕骗局!黑龙江8个“套路贷”犯罪团伙覆灭  近日,黑龙江省公安厅通报,大庆市公安局在两个月的时间内,梳理300余起案件案情、连续打掉8个“套路贷”犯罪团伙,抓获55名犯罪嫌疑人,涉案资金2500多万元,涉及受害群众300余人。那么这些犯罪团伙究竟使用了哪些套路,又是如何欺诈受害群众的呢?警惕骗局:虚假诉讼确认借贷关系  2015年10月末,黑龙江省大庆市居民客某在同事的引领下,来到了一个打着投资旗号的小型借贷公司。受害人 客某:我想借1万块钱,然后什么时候还大概一个月左右吧。  这家投资公司的负责人孙某,在查看了客某的工资卡后,同意了客某借款的请求,但是提出了签订虚高欠条的要求。  受害人 客某:就是写一个欠条,然后上面是20万,我问他为什么是这么多而且我也没借到那些钱,也没给我那么多,然后他就说没事,该怎么写就怎么写,该怎么还还是怎么还。  客某相信了孙某的口头承诺,在没有第三者在场的...
2018 - 08 - 12
昨日,银保监会官网发布《加强监管引领 打通货币政策传导机制 提高金融服务实体经济水平》的文章,文中称将按照党中央和国务院决策部署,坚持防范化解金融风险和服务实体经济相结合,通过推动机制创新、加大政策扶持、完善激励措施,畅通货币政策传导机制,增强银行保险机构服务实体经济的能力和意愿,提高金融资源配置效率,促进实体经济与金融良性循环。引导银行保险机构加大资金投放力度,保障实体经济有效融资需求指导银行保险机构准确把握促进经济增长与防控风险的关系,正确理解监管政策意图,充分利用当前流动性充裕、融资成本稳中有降的有利条件,加大信贷投放力度,扩大对实体经济融资支持。近期贷款投放明显加快。据初步统计,7月新增人民币贷款1.45万亿元,同比多增6237亿元。其中指导银行按照市场化原则,保障在建项目的融资需求,加大对基础设施领域补短板的金融支持。7月新增基础设施行业贷款1724亿元,较6...
2018 - 08 - 15
昨天,国务院召开新闻办公室发布会,国家统计局公布了我国7月各项经济数据,整体来讲我国生产需求基本平稳,就业物价总体稳定,经济结构继续优化,质量效益稳步提升,国民经济保持总体平稳。7月经济运行继续保持在合理区间国家统计局新闻发言人刘爱华称总体上来看7月份经济运行继续保持在合理区间,延续总体平稳、稳中有进、稳中向好的态势。7月经济运行主要特点可以概括为三稳三优。就业稳。1—7月份,城镇新增就业880万人,比上年同期增加25万人,完成全年目标的80%。7月份,全国城镇调查失业率为5.1%,比上月上升0.3个百分点,与上年同月持平。全国主要就业人员群体25—59岁人口的调查失业率继续保持在4.4%的低位,就业形势比较稳定。物价稳。7月份居民消费价格指数同比上涨2.1%,物价形势比较稳定。工业生产者出厂价格指数涨幅略有回落,7月同比上涨4.6%,比上月下降0.1个百分点,有利于缓解中下游成本压力。生...
2018 - 08 - 17
8月13日,全国P2P网络借贷风险专项整治工作领导小组办公室下发了108条《网络借贷信息中介机构合规检查问题清单》(下简称“108条”)。其中,P2P网贷机构未经出借人明确书面授权的“自动投标”业务、“隐藏不良资产”以及“以大数据为名窃取滥用客户隐私信息”等问题位列问题清单之中。现将全文罗列如下:小i点评:如今监管层108条的发布,将给整个行业的净化制定行为准则,可以说尽量做到了面面俱到。其中,自动投标业务此前一直是各家P2P网贷平台展现技术能力的一个舞台。但“自动投标”业务如果出现未经出借人明确书面授权,平台代出借人选择出借项目、同意出借条件等行为,这就不符合合规规范了,因此这个被列入108条所示问题清单之内。  大数据风控能力是很多P2P平台的核心竞争力,也是不遗余力宣传的内容,但大数据也涉及到个人隐私问题。在违反审慎经营原则中,如网贷平台出现以“大数据”为名窃取、滥用客户隐私信息以及...
友情链接:
上海桑铎信息科技有限公司版权所有
Copyright ©2017 - 2018 上海桑铎信息科技有限公司
犀牛云提供企业云服务